Dreaming of Romantic surgeon

“주택청약종합저축 가입 이틀 만에 250만명 돌파!!!”

“만능통장 가입 열풍!!!”

요즘 만능통장이라고 불리는 주택청약종합저축(이하 청약종합)의 인기가 뜨겁습니다. 국민주택기금의 고갈로 인하여 고육지책으로 내어 놓은 통장이 기존통장의 단점을 보완한 장점과 부동산경기 바닥론과 맞아 떨어지면서 그야말로 돌풍을 일으키고 있습니다. 여기에서는 제이아범님의 내집마련당(이하 내마당) 발기홍보와 통장출시에 맞춰 많은 분들께서 관심을 가지시는 청약종합통장에 대해서 알려드리고자 합니다.

아마도 다음 주쯤이면 가입자 수가 300만을 돌파하지 않을까 예상이 됩니다. 기존 주택청약저축, 부금, 예금의 합산 가입자 수가 600만명인 것을 고려하면 불과 한 달여 만에(예약판매를 받기 시작한 시점으로부터) 기존 가입자 수의 50%에 해당하는 신규 혹은 전환을 어떻게 이끌어 냈을까요? 그것은 크게 4가지 정도로 설명됩니다.

1. 임대주택, 국민주택, 민영주택 모두 다 청약이 가능하다.

청약종합통장이 ‘만능’통장이라고 불리는 이유가 바로 이것입니다. 전용면적 85평방미터(25.7평)이하의 국민주택에 청약 가능한 청약저축, 같은 면적 이하의 민영주택에 청약 가능한 청약부금, 모든 민영주택에 청약 가능한 청약예금과는 달리 청약종합통장은 모든 주택에 청약이 가능합니다. 물론 이 역시 여러 조건들이 따릅니다만 어찌되었던 가입당시 목적물을 선택해야 하는 기존 통장들과는 달리 청약종합통장은 가입시점이 아닌 첫 청약 시에 선택하게 되어있습니다. 따라서 기존 통장들이 다른 통장으로 전환하고 상황에 따라서 일정시점 기다려야 했던 불편함을 적어도 가입시점에는 고민하지 않아도 되는 이점을 가지고 있습니다.

2. 누구나 가입이 가능하다.

기존 통장들의 가입자격이  20세 이상이여야 하며, 청약저축의 경우에는 무주택세대주여야 한다는 조건들을 가지고 있었는데 반하여, 청약종합통장은 누구나 가입이 가능합니다. 말 그대로 주민등록번호만 있다면 누구나 가입이 가능하고, 심지어는 외국인거주자도 가입이 가능합니다. 따라서 기존 청약저축의 경우에 세대주가 되기 위해, 친척 혹은 친구 집으로 주민등록을 옮기면서 단독세대주가 되어 가입해야했던 불편함이 없어졌습니다. 물론 국민주택 청약이나 소득공제를 생각하신다면 여전히 무주택세대주가 되어야 합니다만 적어도 가입시점에 있어서만은 제한이 없게 된 것이 특징입니다. 거기에다가 미성년인 자녀를 위하여 (그 목적이 청약이든 혹은 목돈마련이든) 선물할 수 있는 장점은 이 통장의 가장 큰 인기이유 중 하나입니다.

3. 저금리 시대를 극복할 수 있는 4.5%의 고금리(2년 이상 유지 시)

제로금리에 가까운 외국의 사례는 차치하고라도 현재 국내 시중은행의 예적금 금리는 3%대에 머물고 있습니다. 물론 정부 고시금리가 절대적인 고정금리는 아니지만 자주 바뀌지는 않는다는 점에서 2금융권의 예적금상품들을 제외하고는 최고수준의 금리라고 할 수 있습니다. 더군다나 적금식이든 일시예치형태이든 추가불입금이든 2년 이상만 유지하면 4.5%의 금리가 보장된다는 점은 다음에 얘기할 소득공제의 추가 이점을 제외하고라도 큰 메리트가 될 것입니다.

4. 불입금액의 40% 범위 내에서 240만원까지 소득공제가 가능(예정)

물론 정부의 안이 아직 확정된 것이 아니지만 기존 청약저축 상품의 소득공제 방식과의 형평성에 따라서 같은 방식으로 소득공제가 가능할 것으로 예상됩니다. 앞에서도 말씀드렸지만 소득공제는 기존상품과의 형평성 때문에 무주택세대주에 한해서 제공될 확률이 높습니다. 하지만 기존에는 청약저축에 월 10만원까지만 불입이 가능했고 그 이상의 소득공제를 원한다면 불입금액의 40%범위내에서 최고 300만원까지 장기주택마련저축(이하 장마)을 병행하여 불입해야 한다는 불편함이 있었습니다. 장마통장은 7년 이상 가입 시 비과세 된다는 장점은 있지만 주택청약과 관련해서는 전혀 이득이 없기에 월 50만원까지 청약종합통장에 불입한다면 최고 240만원까지 주택청약과 소득공제의 두 마리 토끼를 한 통장으로 해결할 수 있다는 장점은 무시할 수 없는 혜택입니다. 물론 그렇게 해도 60만원의 여유가 생기니 장마통장을 조합하여 300만원을 만드실 수가 있습니다.

하악... 쓰다 보니 내용이 점점 길어지게 생겼네요. 일단 시리즈물로 작성을 해야 할 듯싶습니다. 금번에는 청약종합통장이 인기를 끌게 된 이유에 대해서 설명하였습니다.

다음번에는 상황에 따라서 기존 통장에서 갈아타야 하는 지 고민하시는 분들과 목적물에 따라서 어떻게 불입하는 것이 가장 좋은지 쓰겠습니다.

그리고 마지막에는 주의해야 할 점과 이 통장의 단점에 대해서 써야겠네요....

현직은행원으로서 굉장히 많은 분들이 관심을 가지고 있는 상품에 대해서, 단지 지인이나 창구직원의 권유나 혹은 뉴스에서의 열풍 때문에 덩달아 가입하시는 분들에게 제대로 된 정보를 클리앙내 소모임 조직을 추진하는 내집마련당의 홍보를 겸하여 작성하게 되었습니다. 내집마련당(내마당)에 관심이 있으신 분들은 소모임 게시판을 검색하여 보시면 될 듯싶습니다. 많은 관심 부탁드립니다.

주택청약통장에 대해서 궁금하신 점은 쪽지나 댓글을 달아주시면 바로 답변 혹은 정확한 답변을 위하여 알아보고 답변해 드리도록 하겠습니다.

그럼 다음 편에서 뵙겠습니다~ ^^

안녕하세요? 지난번에 이어 2탄을 올리게 된 카드깡입니다. 많은 분들이 관심을 가져주셔서 감사드립니다. 저도 이번 강좌를 통하여 더욱 더 공부를 하게 되는 것 같아서 큰 도움이 되는 듯 합니다. 그럼 지난번에 예고한 대로 금번에는 새 통장으로 갈아타야 하는 지와 본인에게 맞는 불입 방법에 대해서 말씀 드리겠습니다.

우선 만능통장이라고 해서 모든 분들이 그럼 기존 통장에서 갈아타야 하는 지에 대해서 고민하고 계십니다. 물론 대충 언론을 통하여 보신 분들은 아시겠지만 무조건 갈아타는 것은 옳지 않습니다. 그럼 유형별로 설명을 드리기로 하겠습니다.

1. 무주택이시면서 기존 청약저축 or 예금 or 부금을 2년 이상 불입 혹은 예치하여 1순위 자격이 되시는 분

현재 주택을 소유하지 않으신 분이시라면 기존 통장을 유지하시는 것이 가장 좋습니다. 국민주택이나 민영주택을 선택하시려면 통장 전환이라는 불편한 구조를 가지고 있긴 합니다만 전환 시 기존 가입일이 인정되는 구조이기 때문에 1순위시라면 굳이 해지하고 청약종합통장으로 갈아타실 필요는 없을 듯 합니다. 다만 1순위가 되신지 얼마 안 되시고 근시일내에 청약을 하실 것이 아니시라면 청약할 주택의 성격의 결정이 아직 안되셨다면 갈아타시는 것도 그렇게 나쁜 선택은 아니라고 말씀 드리고 싶습니다.

참고로 우리나라 주택청약 구조에 대해서 잠시 설명 드려야 더 이해가 빠를 듯싶습니다.

일단 국민주택이냐 민영주택이냐에 따라서 청약구조가 다릅니다.

우선 국민주택(흔히들 주공아파트 혹은 SH공사 혹은 대한주택공사에서 지은 아파트라고 생각하시면 됩니다.)의 경우에는

전용면적 85㎡ 이하 주택의 경우 청약 동일 순위 내 경쟁 시 당첨자는 ①5년 이상의 기간 무주택세대주로서 매월 약정 납입 일에 월납입금을 60회 이상 납입한 자중 저축총액이 많은 자 ②3년 이상의 기간 무주택세대주로서 저축 총액이 많은 자 ③저축 총액이 많은 자 ④납입 횟수가 많은 자 ⑤부양가족이 많은 자 ⑥당해 주택건설지역에 장기간 거주한 자 순으로 결정된다.

라고 되어있습니다. 따라서 같은 1순위시라면 무주택인 기간이 5년이 넘으시고, 회수가 60회 이상 되셔야하면서 저축금액이 많아야 합니다. 하지만 10만원까지 불입할 수 있는 청약저축과의 형평성 때문에 청약종합통장은 10만원 이상 불입하셔도 (최고 50만원까지) 10만원으로만 인정되는 점에 유의하셔야 합니다. 결국 매달 10만원이상 불입하셔도 청약방면에 있어서는 큰 도움이 되지 않습니다. 소득공제의 경우에는 도움이 되겠지만요...

그렇다면 대다수 분들이 관심을 가지시는 민영주택에 대해서 알아보고자 합니다.

민영주택은 85평방미터(25.7평)이하이냐 초과이냐에 따라서 2007년부터 도입된 가점제와 추첨제의 비율이 달라집니다. 25.7평 이하이면 가점제 75% : 추첨제 25%, 25.7평 초과이면 가점제 50% : 추첨제 50%로 운영됩니다.

주의하실 점은 가점제 탈락자는 자동으로 추첨제에 응모된다는 점과 주택소유자는 가점제로는 청약이 불가하다는 점입니다. 이 때문에 주택소유자의 경우에는 갈아타야 되는지에 대해서 애매모호한 점이 생기게 됩니다.

그렇다면 추첨제야 다들 아실 테고 가점제란 무엇이냐?

가점항목이 크게 무주택기간, 부양 가족 수, 청약통장 가입기간 3가지로 나뉘고 총 만점은 84점입니다.

우선 무주택기간의 경우 1년 미만을 최하 2점으로 하고 1년당 2점 PLUS 따라서 15년 무주택자는 만점인 32점을 얻습니다.

두 번째 부양가족은 만점은 35점, 단독세대주는 기본점수 5점 그리고 1명당 5점 PLUS이며 주민등록 등본상의 비속(자녀, 손자)과 3년 이상 부양한 직계 존속(조부모, 부모)입니다.

마지막인 청약가입기간은 6개월 미만이 1점이며, 6개월~1년 미만이 2점, 그이후로는 1년마다 1점씩 PLUS받으면서 최고 17점입니다.

사실상 부모님을 모시면서 자녀를 2명 두고 있으면서 무주택 기간이 긴 것이 가장 큰 도움이 된다고 할 수 있겠습니다. 청약통장 오래가지고 있어봐야 1년에 1점씩 느는데 부양가족은 한 명당 5점씩 팍팍 느니까요 (그래서 입양해서 청약 받고 입양 취소한 불법사건들이 있었죠)

따라서 25.7평 이하에서는 가점제로 승부를 거시는 편이 좋고, 25.7평 초과에서는 가점이 많으신 분들은 좋겠지만 아니시라면 추첨제로 승부를 거시는 편이 좋을 듯 합니다. 따라서 청약통장의 가입기간이 물론 1,2점이 아쉬우신 분이라면 유지하시는 편이 좋지만 그런 것이 아니시라면 갈아타시는 것도 그리 나쁜 선택은 아니시라는 말씀입니다.

휴우 이제 겨우 1번 항목에 대해서 설명이 끝났나요? 하지만 나머지는 그렇게 설명이 복잡하지는 않을 듯 합니다.

2. 유주택이시면서 기존 청약저축, 예금, 부금으로 1순위 자격이 되시는 분

유주택이신 분들은 국민주택인 청약저축 청약대상이 아닙니다. 그렇다고 예금이나 부금으로 전환하셔서 기존 가입일을 유지 받으셔도 고민은 계속됩니다.

예금이나 부금으로 1순위가 되셨다고 해도, 유주택이신 분들은 가점제로는 청약이 불가합니다. 따라서 추첨제로만 청약을 하실 수 있다는 얘기는 청약통장의 가입기간이 아무 의미가 없다는 결론을 내리게 됩니다. 단 만에 하나 나중에 혹 무주택이시게 되면 가점제로 청약을 할 수 있게 되어 청약통장의 가입기간을 따지게 되겠지요. 그렇지만 그 경우에도 무주택기간에서는 그리 높은 점수를 받을 수 없다는 것은 유념하셔야 합니다. 따라서 2년 이내에 청약하실 계획이 없으시다면 해지하고 갈아타시는 것도 나쁘지 않을 듯 합니다. 더군다나 기존 청약예금이나 부금의 금리가 4.5%가 되지 않는다는 점도 고려하실 사항입니다.

3. 유주택 혹은 무주택이시면서 1순위 자격이 안 되시는 분

이분들은 2년 이내에 1순위 자격이 되어 청약으로 승부를 보실 계획이 아니시라면 갈아타시는 것이 좋습니다.

4. 기존에 가입이 안 되어 있으신 분

세대주가 아니었거나, 여타 다른 상황으로 인하여 가입을 아직 안하신 분들은 무조건 가입하시는 것이 좋습니다. 1탄에서 말씀드린 여러 가지 장점이 있기 때문이죠.

5. 미성년자의 경우

미성년자의 경우 자녀 선물용으로 아주 좋습니다. 경제관념을 키워준다는 부수적인 효과를 말씀드리지 않아도, 4.5%의 고금리 상품에 청약까지 가능한 상품을 선물한다는 점은 자녀에게 큰 선물이 될 것입니다. 하지만 꼭 주의하셔야할 점은 미성년기간에 불입한 금액은 국민주택의 경우 최고 240만원 그리고 24회까지만 인정하며, 민영주택의 경우는 금액에는 제한이 없으며, 가점제 기산일의 경우에는 2년까지만 인정된다는 점을 인지하셔야 합니다. 더불어 미성년자인 자녀에게 1500만원까지는 증여세가 공제된다는 점과 청약종합통장의 최고 일시예치금이 1500만원이라는 사실은 우연의 일치는 아닌 듯이 보입니다. 물론 단순 재테크용도로 적금형태로 불입하시고자 한다면 기간이 장기간으로 갈수록 펀드형태가 더 낫다고 말씀하실 수 있습니다. 하지만 펀드와 청약종합통장은 목적이 크게 다르기 때문에 비교대상이 아니라 하겠습니다.

휴우 오밤중에 글을 쓰다 보니 처음에 의도했던 데로 글을 다 적지는 못하였네요. 하지만 아마 대략 이 정도라면 세밀한 것이 아닌 대략의 큼직큼직한 유형별로의 case는 다룬 것 같습니다. 지난번에도 말씀드렸지만 추가로 궁금하신 사항은 댓글이나 쪽지로 질문해주시면 답변해 드리도록 하겠습니다.

금번에는 청약종합통장에 대해서 주의해야 할 점과 단점에 대해서 말씀드리고자 합니다.

1. 청약종합통장은 기존의 청약저축통장에 Add-on 기능을 가진 통장이다.

월 2만원~50만원씩 불입하여 24개월이 되면 국민주택을 청약할 수 있는 1순위 자격이 주어집니다. 기존의 청약저축통장은 이 상황에서 민영주택을 청약할 수 있는 예금이나 부금으로 전환하려면 해당 지역과 평형에 맞는 예치금액에 도달해야 했거나 더 얹어서 일정기간을 기다려야 했습니다. 하지만 청약종합 통장은 국민주택 1순위가 되어있는 상황에서 첫 청약하기 전까지 지역과 평형에 맞게 예치하기만 하면 바로 민영주택 1순위 자격이 주어집니다. 물론 처음부터 일시예치형으로 예치하시면 당연히 2년지나서 민영주택 1순위가 되실 수 있습니다.

2. 청약통장의 가입제한

기존의 통장들처럼 무주택 세대주라든가 만20세 이상의 조건들이 사라졌지만 아직 남아있는 조건은 전 금융기관을 통틀어서 1인 1계좌라는 원칙입니다. 따라서 기존의 저축/부금이 있으시다면 기존 가입일을 살린 채로 부금/예금으로 전환하시거나 아니면 해지하고 새로운 청약종합통장으로 가입하셔야 하는 이유가 바로 여기에 있습니다. 또한 주택청약종합저축과 청약저축은 국민주택취급 기관인 기업/농협/신한/우리/하나 은행에서만 가입이 가능합니다.

3. 청약종합통장의 납입방식

납입방식은 자유납입식과 예치식을 병행하고 있습니다.

- 잔액이 1,500만원 미만인 경우 1500만원까지 일시예치 가능 (2~50만원이내에서 자유적립 기본)

- 잔액이 1,500만원 이상인 경우 2~50만원 이내에서 자유적립

참고로 민영주택의 지역별 평형별 예치금액을 알려드리면

                                                                                     (단위:만원)

전용면적/지역        특별시 및 부산광역시       기타광역시       기타 시군지역

85평방미터 이하              300                             250              200

85초과 102이하              600                              400              300

102초과 135이하            1,000                            700              400

135평방미터 초과            1,500                         1,000             500

따라서 2년이내에 민영주택을 청약하실 수 있는 방법은

가. 매월 일정금액을 불입하여 예치금액에 도달

나. 매월 일정금액을 불입하고 청약전 예치금액 부족금액 일시예치

다. 처음에 한방에 일시예치 후 2년경과

라. 매월 일정금액을 불입하고 틈날 때마다 추가불입하여 예치금액에 도달

마. 매월 일정금액을 불입하고 틈날 때마다 추가불입 후 청약전 예치금액 부족금액 일시예치

등등의 많은 경우의 수가 나올 수 있겠습니다.

4. 청약종합저축의 연체와 선납

통장을 개설한 일자가 매월 불입해야 하는 이수기일이 되게 됩니다. 이 날짜보다 먼저 불입하게 되면 선납이 되고 나중에 불입하면 연체가 됩니다. 이렇게 된 연체일자와 선납일자는 나중에 1순위일자가 정해지는데 영향을 주게 됩니다. 연체일자가 있는 경우에는 선납일자가 상쇄를 하는 경우는 본적이 있습니다만 오로지 24회 선납을 해서 1순위 일자가 당겨지는 지의 여부는 한번 확인을 해봐야 할 것 같습니다(확인결과 선납 총 일수는 연체 총일수를 초과할 수 없다고 되어있는 걸로 봐서는 결국 선납일자는 연체시에만 중요합니다.). 참고로 선납은 24회만 가능하고 그 이후부터는 이수기일에만 불입을 할 수 있도록 되어있습니다.

5. 예치금의 일시예치의 경우 분할납입 인정여부

일시 예치하더라도 국민주택 청약의 가능을 배제하지 않고 유지하기를 원한다면 선납을 인정하여 24회차로 나누어서 분할 납입하신 것으로 하는 것이 유리합니다. 물론 이경우에는 창구에서 수납하실 시 분명히 분할납입 하는 것을 말씀하셔야 합니다. 창구에서 납입구분코드를 입력하기 때문에 재차 확인하셔야 할 것입니다.

6. 청약종합통장의 지역 및 평형 선택 및 변경

앞에서도 말씀드렸다시피 청약종합통장은 기존의 부금/예금과는 다르게 지역과 평형 예치금 선택을 첫 청약신청 전에 할 수 있다고 하였습니다. 하지만 그 이후 지역과 다른 평형으로 변경하고자 하신다면 기존의 지역과 평형 변경절차와 동일하게 진행된다고 생각하시면 되겠습니다. 단 주의하실 점은 지역과 평형변경으로 인하여 잉여금액에 대해서는 출금이 불가합니다. 이점에 유의하시길 바랍니다. 또한 한번 선택(변경)한 후 2년이 지나야 다시 변경이 가능한 점 또한 주의하셔야 합니다. 마지막으로 면적을 늘려 변경하는 경우 1년동안은 변경전 평형으로는 청약이 가능하지만 변경 후 평형으로는 청약이 불가능하고 반대로 면적을 줄여 변경하는 경우는 기간제한은 없지만 변경전 면적은 신청할 수 없다고 되어있습니다.

7. 미성년자의 경우 납입기간 및 납입금액 인정여부

금번 청약통장 개편을 통하여 2MB정부가 가장 머리를 잘 굴렸다고 생각하는 부분이 바로 이 부분입니다. 국민주택기금의 고갈로 인하여 기존 가입대상에서 미성년자와 비세대주에게도 문호를 개방한 것이 바로 그것입니다. 하지만 20세 이전의 불입기간은 24개월 동안만 인정하고 금액도 회차당 최고 10만원까지만 인정하여 기존 통장과의 형평성을 고려하면서 20세까지 자금을 묶어놓아 국민주택기금 재원을 확보한 데 있습니다.

8. 청약종합통장의 소득공제 여부

뉴스를 통해 보셨겠지만 재정경제부와 국토해양부의 힘겨루기 때문에 아직 확정된 바가 없습니다. 하지만 기존 청약저축통장과의 형평성을 위해 소득공제가 될 가능성은 높다고 봅니다. 소득공제가 된다고 가정했을 때 주의하셔야 할 점은 선납의 경우는 당해연도 선납분에 대해서만 소득공제가 가능하다는 점입니다. 또한 가입기간 5년 미만 해지시 (당첨시 제외)환급받은 세금을 추징당할 수 있다는 점 명심하시기 바랍니다. 그리고 전편에도 말씀드렸지만 소득공제는 무주택세대주만 가능합니다.

9. 청약종합통장의 단점

사실상 만능통장이라고 불리우지만 기존의 통장을 합친 것에 불과합니다. 마치 모든 평형을 누구나 다 청약할 수 있듯이 ‘만능통장’이라고 불리우는 것은 사실상 적합하지는 않다고 봅니다. 그럼에도 불구하고 만능통장이라고 불리우는 것은 기존 통장의 단점들을 보완한 이유라고 생각하시면 됩니다. 또한 아직 결정되지 않은 소득공제 여부와 2년후에 1순위가 될 300만 이상의 신규고객을 생각하면 실효성이 있을 지에 대해서는 의문시 될 수도 있습니다.

BUT 그러나 1탄에서 설명드린 장점들이 단점들을 충분히 커버할 수 있는 역량을 갖추었다고 봅니다. 더군다나 실효성이 의문시 된다고 해서 손을 놓고만 있을 수 만은 없습니다. 내집마련을 위한 방편중의 하나가 청약이 되는 것이며 이 통장 하나가 만능이 될 수는 없는 것이죠.

제가 좋아하는 영문 구호가 있었는데 정확한 문구는 기억이 안나지만 이런 것이었던 것 같습니다.

“Small things make perfect! But the perfect is not a small thing!"

작은 것들이 모여서 완벽함을 만듭니다. 하지만 완벽함은 결코 작은 것이 아닙니다.

매사에 모든 것을 하나 하나 준비할 때 본인이 뜻하는 바를 이룰 수 있다고 생각합니다. 그것이 내집마련이든 뭐든 간에 말이죠

^^; 통장하나 가지고 너무 거창하게 말이 많았네요. 이상으로 주택청약종합저축에 대해서 마치고자 합니다. 늘 그랬듯이 궁금하신 점은 댓글이나 쪽지로 받도록 하겠습니다. 그럼 금번 강좌를 읽어주셔서 감사합니다. 빠른 시일내에 “내집마련당”의 오프라인 강좌나 다른 주제의 강좌로 찾아뵙겠습니다.

뱀꼬리: 은행이 일찍 문닫아 은행에 갈 시간이 없어 통장을 못 만드시는 분들이 계시면 내집마련당 오프라인모임때 "나오셔서" 제게 말씀하시면 도움 드리도록 하겠습니다. (단순히 은행가기 귀찮으신 분 사절합니다.)